Bộ Tư pháp đang xem xét thẩm định dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo với nhiều nội dung điều chỉnh quan trọng, hướng tới hoàn thiện khung pháp lý về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất nhiều điểm mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đó, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng để quyết định việc gia hạn sử dụng, sở hữu.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng mà không thuộc diện được gia hạn theo quy định thì phải phá dỡ theo quy định của Luật này. Quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư bị phá dỡ.
Liên quan đến đề xuất này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, kiến nghị không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ. Theo Hiệp hội, việc này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, duy trì tính ổn định của pháp luật về nhà ở, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho người dân là chủ sở hữu căn hộ.
HoREA cho hay, đề xuất về "xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thực chất là nội dung Bộ Xây dựng từng đưa ra khi xây dựng dự thảo Luật Nhà ở năm 2023.
Hiệp hội cũng dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khi thảo luận dự án Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng, nội dung này tác động đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc quyết định di dời, phá dỡ, cải tạo các chung cư không còn bảo đảm an toàn để bảo vệ tính mạng, sức khỏe của người dân.
Theo HoREA, nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, người dân có thể chuyển sang ưu tiên mua đất để xây nhà thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể làm mất cân đối cung - cầu, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao và không phù hợp với định hướng phát triển nhà chung cư tại đô thị nhằm bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả theo Luật Đất đai.
Từ đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài như quy định của Luật Nhà ở 2023.
HoREA cũng cho biết, khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn, trong khi khoản 2 Điều 9 quy định quyền sở hữu nhà ở có thời hạn đối với trường hợp các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Luật cũng đã quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận, cơ chế xử lý khi hết thời hạn sở hữu, cũng như các giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn tại Điều 165 và Điều 166. Theo Hiệp hội, các quy định này phù hợp với thực tiễn và cần được bổ sung trở lại vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
